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2019年合肥庐阳区和北城房价分析及近期购房建议
发布时间:2020-07-24 00:18      编辑:admin       点击:

  很多人觉得我总是分析过去的房价,现在2020年都过去一半了,还没涉及今年的数据。他们始终都不明白,只有通过分析历史数据,总结房价运行规律,建立房价预测体系,结合目前合肥房地产发展形势,才能有效指导你买房,这才是房产分析的正确姿势。

  我统计了合肥链家2019年全年所有二手房成交数据,共计12807个样本,均价16425元/平米,较去年16386元/平米上涨39元/平米,涨幅0.24%。其中庐阳区和北城共成交2246套,占总成交的17.5%,比去年降低了1.7%。

  接下来我将分区域对庐阳区和北城房价做一个分析和点评,以环城河、45中橡树湾校区学区、中铁国际城以及长丰县界为界,我将两个区域分为四个部分,分别是:

  2、庐阳东板块。具体范围为:庐阳区内,大房郢水库接电厂路以东,接北二环路以北,临泉路以南,界首路以东,北一环路以南,沿河路以北。

  3、四里河板块。具体范围为:庐阳区内,大房郢水库接电厂路以西,接北二环路以南,临泉路以北,界首路以西,北一环路以北,沿河路以北,董铺水库以东,大房郢水库以南。

  本文所分析的数据主要是2019年全年的平均数据,并不能完全代表庐阳区和北城目前的真实房价,因为今年上半年不同板块不同小区表现不同,房价一直在不断上涨(下跌),所以不同小区当前实际价格可能比图中标注的高(低)一些。

  这里我要说明一点,由于链家网所公布的成交信息,存在极个别房源做低成交价用来避税的现象,因此对于明显低于市场价的样本,我没有采纳。因为这种异常样本数量极少,大概只有1%不到,不会影响样本库的整体质量。

  与这次对比的数据是2018年全年的分析,具体可参考我的文章《2018年合肥庐阳区和北城房价分析及购房建议》)。

  这次分析,我计算了各小区的房价涨幅,对比数据是2018年的成交均价。由于很多小区成交数据偏少,误差较大,所以对于样本特别少的小区,房价涨幅仅供参考。但板块整体房价走势,有一定的参考价值。

  庐阳区2019年成交均价为17226元/平米,比2018年(16842元/平米)上涨384元/平米,涨幅3.11%,高于大盘。成交周期从73.8天增加到95.3天,延长21.5天;议价空间从2.89%扩大至3.11%,增加了0.22%。

  2018年和2019年庐阳区和北城的房价表现完全不同。2018年庐阳区下跌,北城是上涨的,而2019年则反过来了,庐阳区上涨,而北城下跌,尤其是第四季度,这种分化趋势越来越明显。

  环城河内板块2019年共成交410套二手房,成交均价从2018年的20893元/平米涨至23225元/平米,上涨2332元/平米,涨幅11.16%,远高于平均涨幅。议价空间为3.83%,高于平均值;成交周期79.1天,比去年延长22.1天,低于平均水平。

  无论从涨幅和房价绝对值,还是成交周期和议价空间上,45中学区房表现都全面碾压42中学区房,而且在二手房成交量上,45中也是42中的2倍有余。

  表现最为突出的还是南门小学。不管是“45中+南门小学”,还是“42中+南门小学”,涨幅都远远超过其他组合,六安路小学表现其次。安三小在单学区里面表现是最好的,淮三小紧随其后,红星路小学差强人意,逍遥津小学则完全没有什么存在感,基本体现不出学区溢价。

  “45中+南门小学”的学区房,除了合作经济广场外,基本都是房龄超过30年的老房子。作为次新小区,合作经济广场单价都在4w-5w,总价大都在400w以上,顶级学区+年轻的房龄,不仅总价高,还能保证可观的涨幅和足够的流动性,这是顶级资产的鲜明特征。

  剩下的老破小里面,只有27%的房子成交总价超过了200w,最高是280w,成交面积从60-90平米不等。我发现成交量相对较大的是安徽日报合肥学院宿舍和省外贸第一生活小区,前者距离45中最近,后者距离南门小学最近,而合作经济广场距离两个学校都近。

  我遇到不少粉丝问及“45中+南门小学”学区房里相对改善的选择,我觉得可能上面三个小区具有比较强的代表性,可作为优先考虑。但不管怎样,“45中+南门小学”的老破小,接近70%成交都在总价170w以内,因为房龄超过30年,银行不给贷款,为确保以后容易脱手,面积尽量控制在60平米以内,总价尽量控制在170w以内。

  “45中+安三小”是另一个成交热门学区,这个区域几乎没有次新小区,平均房龄30年。有接近90%的二手房成交总价在170w以下,超过70%的成交在140w以内,大户型成交主要集中在省公安厅宿舍和省总工会宿舍,改善可作优先考虑。总价尽量控制在150w以内,确保以后容易脱手。

  “45中+淮三小”学区相对弱势,区域内也基本没有次新小区,平均房龄30年。学区内有一些大户型的成交,但总价大都不超过170w,超过80%以上的二手房成交,都控制在140w以内,所以“45中+安三小”的学区房,尽量不要买总价超过140w的房子。

  “42中+南门小学”的学区房表现也不错,但平均房龄也基本都达到了30年。学区内有接近70%的二手房成交总价低于180w,超过200w相对改善的成交,主要是省政府宿舍和省建设厅大院。

  因为学区房每年都会上涨,上述最佳投资面积只是相对这两年而言,随着学区房价格的不断上涨,最佳投资面积上限也会不断抬高,但对于老破旧而言,永远不要去投资过大面积和过高总价的房子。

  近几年部分一线城市开始实行多校划片政策,这让我不禁对老城区学区房风险产生了新的思考。尽管我认为合肥初中学区范围太大,实行多校划片的可能性不大,但如果小学学区竞争发展到白热化,不排除会效仿一线城市做出新的平衡。

  试想一下,如果在45中内部不同小学之间实现多校划片,那么南门小学相对于安三小,淮三小和六安路小学的优势就基本丧失了,这对南门小学学区房可能会造成不可避免的冲击。不过目前合肥“6年一学位”都未普遍推行,等发展到多校划片这个阶段,我估计至少还要10年时间,短期内这种担忧没有太大必要。

  尽管如此,45中和42中的学区房,房龄大都超过30年,基本不能贷款使用杠杆,这跟西南区域新兴起来的50中新校、168玫瑰园学校和46中的次新学区房相比,在投资优先级上,我认为要往后面摆一下了(《合肥学区价值和学区房投资》)。

  庐阳东板块2019年共成交602套二手房,成交均价从2018年的14163元/平米跌至13807元/平米,下跌-356元/平米,跌幅-2.51%。议价空间为3.33%,高于平均值;成交周期106.1天,比去年延长25.7天,远高于平均水平。

  庐阳东板块毫无疑问是庐阳区的一个弱势板块,这不仅体现在整体房价下跌上,在价格绝对值上也远低于庐阳区的均价,我们看到去年第四季度,板块均价跌幅还在扩大。

  庐阳中学是一个非常不错的学校,去年中考成绩全市排名第10,被我列入准1档学区,但很可惜的是,跟45中和42中本部相比,庐阳中学的学区房,并未体现出明显的溢价,这说明庐阳中学学区没有得到广泛认可(《合肥的线年合肥初中学区排名及分析》)。

  学区内成交量相对大一些的小区,比如元一滨水城、南国花园和金域蓝湾,尽管今年看起来涨幅不小,但如果与2017年均价相比,其实都有下跌。还有和煦园和缤纷南国,这些都是房价同比下跌的小区,它们都有共同的特点,距离学校相对远一些,房龄超过15年。

  龙源丽景距离庐阳中学最近,再加上房龄还不算太老,它也有不错的表现。与之相似的还有荷塘月色,但房龄就相对老了一些,房价没有龙源丽景强势。总的来说,庐阳中学的学区房,没有太大的亮点。

  剩余的学区,像47中,36中,45中工业区分校,42中中铁国际城校区,成绩都在3档及以下,属于比较差的学区。制约这些非学区房投资价值的唯一因素,我认为就只有房龄了。

  成交量相对比较大的小区,比如柏景湾,大富绿洲,上城国际,房龄大都超过10年,我们看到都有一定的下跌。而像融侨悦城,恒盛皇家花园,和昌都汇华郡,文一名门华府,华地森林湖,碧水兰庭等,房龄大都在5-8年左右,普遍呈上涨趋势。

  说实话,庐阳区北二环以北这块区域表现已经大大超出我的预料,似乎并没有受到电厂等工业大环境影响,其实这不仅仅有地铁5号线号线的利好,还跟区域内平均房龄较新,与北二环以南一直存在较大的价差有很大关系。

  除此之外,四里河板块均价目前基本站稳2w以上,占据了庐阳区的高端改善需求,环城河内是学区需求,北二环以南则是相对中端的需求,那么北二环以北则主要是低端刚需需求,再加上北二环以北新房和二手房价格倒挂较多,区域出现补涨也比较正常。

  北二环以北房价上涨我认为更多应该是受益于庐阳区地缘性需求,也就是工作生活在庐阳区,如果买一套距离市区不远而且房龄较新的小区,总价和单价都不高,那么基本没有什么地方可买,只能考虑这一块。

  但需要注意的是,北二环以北区域的天花板是北二环以南,其价格必不能突破北二环以南高价层的资产,比如龙源丽景、荷塘月色、金域蓝湾等,这些小区价格都在1.7w-1.8w上下,所以试图挑战这个价格上限的新小区,比如融创长江壹号,蓝光半岛公馆,信达庐阳府,旭辉玖著,注定去化艰难。

  庐阳东板块整体上是一个相对刚需的区域,虽然也有不少小区有不错的改善户型成交量,但这些小区不是房龄偏老,就是价格出现下跌,总的来说,板块并不适合改善或者投资改善房。

  四里河板块2019年第一季度共成交166套二手房,成交均价从2018年的17109元/平米涨至17401元/平米,上涨292元/平米,涨幅1.70%。议价空间为2.50%,低于平均值;成交周期86.8天,比去年延长8.2天,略高于平均水平。

  四里河板块是庐阳区高端改善的聚集之地,也是目前除学区房以外表现最好的板块,但即使如此,板块内不同小区之间也存在严重的分化,最高单价小区跟最低单价小区,价格相差达到两倍以上。

  在北二环以南,四里河与四里河路之间的区域,二手房平均房龄大都超过10年,板块非常弱势。这里平均房价只有1.5w-1.6w左右,与西边的万科森林公园和东边的橡树湾相比,相差7000-10000元/平米,而且从房价涨幅上来看,也显著低于周边区域。

  庐州公园的精心打造,再加上城市基础设施搭建良好,使得四里河气质大变,直接成为庐阳区甚至合肥市房价最高的几个板块之一。这里主要有万科森林公园,铂悦庐州府和国贸天成三个小区,目前均价基本都在2.4w-2.5w左右。

  万科森林公园几乎是涨幅最大的小区,均价基本也是最高,我认为除了环境、房龄和品牌因素之外,还有它的市场定位。万科森林公园面积在100平米以内的户型占到二手房成交的80%,基本全是小三房和小四房,比那些动不动喜欢开发120平米以上的小区,卖的贵还卖的好。

  庐州公园板块的最大硬伤应该是学区了。尽管比2018年有所进步,45中森林城校区2019年也不过是3档学区的中下游水平,跟其房价远远不能匹配,但目前四里河还正处在它的鼎盛时期,学区问题并没有凸显出来。

  随着房龄逐渐衰老,改善户型磨损的比刚需户型更快,如果没有学区滋润,面积在120平以上的户型,我认为相对投资价值不是太高,而国贸天成和铂悦庐州府就是以改善户型为主的小区,自住问题不大,但投资前景我并不是很看好。

  橡树湾平均涨幅达到10%左右,在成交量相对大的小区里面,仅次于万科森林公园,且成交周期和议价空间都很小,比较受到关注,也是庐阳区的优等生。

  除了房龄因素之外,橡树湾相对万科森林公园价格低一点的原因主要是户型偏大一些,主力户型在90-110平之间,而万科森林公园主力户型在85-95平。也就是说,万科森林公园定位偏刚需,而橡树湾定位偏刚改。

  与之相类似的瑞地公馆和瑞地祥和府也有不错的涨幅,我认为跟距离45中橡树湾校区近有很大关系。定位改善的海亮红玺台其实也超出了我的预料,它的表现同样不俗,毕竟目前房龄还算年轻,像这样下去如果能够再坚持5年,我觉得会比较难。

  中铁国际城是庐阳区成交量最大的小区,它的均价比一路之隔的万科森林公园低很多,涨幅也低很多。中铁国际城超过85%的成交都是100平米以下的户型,典型的刚需小区,目前平均房龄有7年左右,已经度过了最佳投资期,预计未来5年可能就渐渐打不赢大盘了。

  四里河板块的硬伤主要是学区,大户型投资的底气是不足的,如果想买改善兼保值的小区,个人认为还是优先考虑万科森林公园,橡树湾和海亮红玺台,但尽量不要超过130平米。

  随着橡树湾价格的上涨,合景庐月湾开始凸显一定的性价比,但这仅限于100平米左右的小三房。而位于岗集的碧桂园时代倾城和江山庐州印,大环境和配套都相对欠缺,定价与板块价值不符,距离解套还需时日。

  北城板块2019年共成交558套二手房,成交均价从2018年的11015元/平米跌至10714元/平米,下跌301元/平米,跌幅-2.73%。成交周期从53天增加到85.6天,延长32.6天;议价空间从2.19%扩大至2.76%,提高了0.57%。

  北城绝大部分小区都处于下跌之中,而且从去年第四季度来看,这种下跌有继续扩大的趋势。其实因为三县不限购,在市区限购之后,三县进行了一次比较大的补涨,当市场热度渐渐散去,购房需求开始再次向市区转移,三县又重新面临回调。

  其实连肥西这样相对优质的板块都已经开始深度调整,北城出现这种情况我一点也不感到意外,毕竟与市区相比,三县房价支撑并不是那么足。我已经注意到,北城房价已经跌到2017年均价以下。

  北城世纪城这个小区占到北城板块总成交的1/3以上,可以视作北城房地产市场的晴雨表,尽管房价有所下跌,其实表现还算中规中矩。北城世纪城至今已有6-7年的房龄,已经度过了最好的投资年华,在这样一个弱势的板块,衰落期可能会来的更早一些。

  很多人都想当然的认为地铁8号线会给北城带来利好,房价也会跟着受益,我觉得他们可能过于乐观了,君不见瑶海新站区的地铁线已经密密麻麻,却也无法拯救越来越低的房价吗?一个板块的升值潜力绝不是一条地铁就能简单拉动起来的,主要还是看区域定位。

  不论是瑶海新站区,还是庐阳工业园或者双凤工业园,产业定位主要是高能耗、高污染和劳动密集型,对大环境注定不大友好,整体居住体验会受工业生产影响较大,所以势必不如西南板块。

  我认为地铁8号线影响最大的应该是环城高速以北的区域,这里距离工业区较远,受工业生产影响较小,而且规划完善,品牌小区云集。而市区和环城高速之间的板块,与工业区混杂在一起,注定会是一个失落的夹心层,即使有地铁也体现不出什么溢价优势。

  从恒大帝景的二手房成交来看,环比下跌,均价只有10647元/平米,那么环城高速北新房均价在1.1w-1.2w我认为是相对合理的,但目前基本都在1.3w-1.4w上下,定价偏高,且有十几个小区在售,库存较大,相互竞争,去化压力注定很大。

  有消息称地铁s1号线可能会从岗集经过,很多粉丝问我岗集新房的投资前景,我认为这块区域本身配套欠缺,大环境也不是太好,而且缺乏系统的整体规划,即使未来有地铁经过,恐怕也无法对区域的房价起到显著的溢价作用。

  北城目前大大小小在售楼盘有30多个,成为合肥新房库存的重灾区。价格低的,板块没有太大的升值潜力,板块有成长空间的,价格基本又透支了未来2-3年的增长空间,整体看来都没有什么吸引力,除非是地缘性自住需求,我不建议考虑投资北城的新房。

  庐阳区和北城是合肥的弱势板块,但弱势板块里面还有强势区域,除了环城河内45中和42中的学区房外,四里河板块的表现也同样抢眼。纵观庐阳区所有区域,可能也只有四里河板块适合改善自住,且在一定程度上可以做到保值(《合肥房产优质板块和劣质板块》)。

  45中学区房依然强势,随着近两年民办学校被打压,合肥学区房会越来越受到追捧,未来几年价格仍旧会居高不下。但因为老城区房龄大都超过30年,无法贷款,考虑到后期流动性,不建议购买面积超过60平米的户型,总价尽量控制在170w以内。

  由于45中过于强势,而老破小学区房的购买原则就是只选顶级学区,这样可以确保后期的升值空间和流动性,所以能买45中就不要考虑42中,能买南门小学,就暂时不要去想六安路小学或者安三小。

  庐阳东板块是庐阳区目前最为弱势的区域,在我看来,大部分资产是相对不保值的,投资应尽量避免考虑这个板块。庐阳中学在庐阳区目前仅次于45中和42中的学校,如果买不起后两者,也可以考虑庐阳中学的学区房。

  庐阳区和北城的新房,绝大多数都高于市场价,再加上所在板块整体处于下行周期,目前并没有什么好的投资机会。如果有意在庐阳区或者北城置业,个人建议选择二手房,主要是房龄不超过5年的小三房,可优先考虑四里河板块。

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